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Note: Comme toutes les informations que nous proposons dans ce site, nous soulignons le fait qu'elles représentent notre expérience du pays, de ces us et coutumes, et qu'elles semblent être généralement admises comme fait acquis par la plupart de personnes vers qui nous les avons obtenues (Avocats et Professionnels de l'immobilier). Les lois thaïes et les pratiques du gouvernement évoluent très rapidement, particulièrement en matière de taxation. Aussi, avant de vous lancer dans quelque aventure que ce soit, nous vous conseillons fortement de vous appuyer sur des professionnels compétents.

TABLE DES MATIERES

Maison ou Appartement ?

Les Titres de Propriété

Acheteurs, attention !...

Emprunter de l'argent en Thaïlande

Les Taxes sur la Propriété

Conseils d'Achat de Maison

Pourquoi vous n'arrivez pas à vendre ?

Conseils pour rénover votre Habitation

Gardez votre Maison "Saine"

Utilisez le Feng Shui

La loi thaïe sur la propriété peut sembler très restrictive quand elle est appliquée aux étrangers, mais en réalité elle n'est pas très différente d'autres pays où les traités et les accords spécifiques  n'ont pas été clairement formulés. La loi thaïe signale simplement que les étrangers ne peuvent pas posséder la terre en leurs propres noms, il leur est seulement possible de posséder une construction. Il y a, cependant, d'autres manières pour les étrangers de posséder un bien. Les voici détaillées:

La Maison     (retour au sommaire)

1. Rencontrez un/une thaï(e) et mariez-vous avec lui/elle dans l'amour et la confiance:

Achetez alors la maison et le terrain à son nom, et vivez ensemble dans un bonheur sans limite !... Cette solution admirablement simple est, pour beaucoup de raisons que vous pouvez imaginer, l'option la moins recommandée.

2. En nom propre avec une hypothèque:

Trouvez une personne thaïe qui accepte de signer en tant que propriétaire, mais vous posez une hypothèque en tant que "prêteur". Vous aurez à régler quelques frais minimes au Bureau des Terrains (Land Office) pour enregistrer l'hypothèque mais la propriété ne pourra être vendue sans votre accord, c’est-à-dire tant que vous n’aurez pas levé l'hypothèque. En détenant un document de transfert vierge (en blanc) signé par le propriétaire vous pourrez facilement changer de propriétaire dans l’avenir.

3. Créez une Société à Responsabilité Limitée (Limited Company):

Les étrangers, ou les farangs (comme on les nomme ici), peuvent créer une Société à Responsabilité Limitée (ou Limited Company) et enregistrer le terrain comme actif de la Société. L'étranger peut personnellement posséder un maximum de 49% des parts sociales de cette Société de droit thaï, et les 51% restants doivent être aux noms de ressortissants thaïs. L'étranger est nommé "directeur exécutif unique" (Sole Executive Director) dans les status de cette Société, et tous les actionnaires thaïs signent des contrats de transfert de parts sociales non datés au moment de l'enregistrement de la Société.

Ceci permet de donner efficacement le contrôle à 100% de la Société (actifs) et de ses capitaux aux mains du directeur étranger. Les actionnaires thaïs n'ont absolument plus aucun pouvoir décisionnaire (executive power) au sein de la Société, et n'ont aucun besoin d'être consultés pour toute décision prise par le directeur exécutif quelle que soit la décision et à aucun moment. Ces actionnaires peuvent aussi être remplacés n'importe quand selon les souhaits du directeur. Une Société à Responsabilité Limitée thaïe doit avoir 7 actionnaires au minimum (par exemple, un étranger et six thaïs). Cette solution est la plus habituelle et la plus sûre.

Tout cela se fait normalement dans le bureau d'un avocat et permet un contrôle efficace. Etre une compagnie, cela signifie qu'il y aura des frais de comptabilité et des taxes à payer, mais très peu. Et créer une compagnie coûte, mais seulement une petite fraction du prix d'achat. La compagnie est revendue normalement aux étrangers sur une partie du capital et, comme le terrain ne change pas de propriétaire (la compagnie étant le propriétaire), il n'y a pas de frais de transfert à payer.

Mais, en mai 2007, le gouvernement a fait passé le nouvel Acte d'Affaires pour les Etrangers (Foreign Business Act). En quelques mots, il interdit aux étrangers de créer une société de droit thaï (avec des actionnaires thaïs) comme beaucoup l’ont fait dans le passé pour acheter (et posséder) un terrain. Vous devez dorénavant, avoir des vrais partenaires thaïs qui posséderont 51% de votre société et qui investiront leur propre argent avec vous. Vous pouvez aussi louer le terrain à des propriétaires thaïs. Si vous louez, vous établirez un contrat de location pour un bail de 30 ans renouvelable (sans garantie) pour la même durée. Mais vous pourrez posséder les bâtiments sur le terrain à 100%. C'est un arrangement bizarre mais qui fonctionne.

Si vous avez une épouse thaïe en qui vous avez confiance, vous pouvez monter ensemble une société. Votre partenaire détiendra 51% des parts et dira que vous avez investi votre propre argent respectif dans la société. Ainsi, la société pourra acheter le terrain et opérer comme une entité complètement thaïe.
 

Actuellement, les étrangers qui possèdent une propriété par l'intermédiaire d'une société de droit thaï avec des partenaires "fictifs" ont jusqu'à 2 ans pour régulariser leur situation quant à la nouvelle Foreign Business Law.

Une idée pour monter une société entre personnes mariées est de prêter de l’argent à votre épouse thaïe avec un contrat thaï légal. Après avoir acheté la propriété, votre avocat vous préparera un contrat de location avec les points suivants:
1. Le contrat de location sera valide jusqu’au terme de l'emprunt.
2. Le contrat de prêt doit permettre de rembourser l’emprunt "sur demande." Si vous vous séparez dans le futur, vous pourrez réclamer le remboursement de l'emprunt. La propriété pourra être vendue pour rembourser l'emprunt. N'oubliez pas d'inclure un taux d’intérêt sur l'emprunt.
3. Si vous décédez avant votre épouse, l'emprunt pourra être annulé et votre épouse ou vos enfants pourront hériter de la propriété.
4. Si votre épouse venait à décéder en premier, vous pourrez soit trouver un nouveau partenaire thaï, soit vendre la propriété à un Thaï dans les 12 mois.
5. Votre nouvel associé thaï devra accepter un ou plusieurs de vos enfants sur le contrat de prêt. Ainsi, vous pourriez inclure une clause selon laquelle vous continuerez à avoir le droit de rester sur la propriété aussi longtemps que vous êtes en vie ou jusqu'à ce que vous décidiez de vendre celle-ci.

4. Le bail de location:

Les étrangers peuvent louer le terrain pour un contrat de 30 ans qui contient une clause donnant une option prioritaire pour les 30 années suivantes (sans garanties). Le même contrat, enregistré au Bureau des Terrains (Land Department), peut être renouvelé tous les 30 ans (sans garantie). Les héritiers du bailleur sont liés par la loi pour honorer l'accord conclu, et le locataire peut léguer le bail à ses héritiers dans ses "dernières volontés" ou dans un testament (à rédiger avec un avocat sur place au moment du contrat).

Dans tous les cas, ce type de bail doit être enregistré (ou renouvelé) au Bureau des Terrains; s'il ne l'est pas, il sera valide trois ans, indépendamment de la limite inscrite.

5. Le contrat de crédit avec le vendeur:

Plutôt qu'acheter ou louer, le paiement du terrain peut être enregistré en tant que prêt au vendeur, par un contrat, au Bureau des Terrains (Department of Lands). La valeur du prêt est évaluée à la valeur enregistrée du terrain augmentée du coût réel des bâtiments construits. Le nom de l'acheteur apparaît sur le contrat de titre de propriété en tant que créancier, qui empêche efficacement le propriétaire enregistré (en tant que débiteur) de vendre le terrain avant de rembourser intégralement le prêt. La seule faiblesse de cette solution est que, la valeur des propriétés évoluant avec le temps, la valeur réelle de la propriété sera à l'avenir plus grande que la valeur du prêt enregistré, et le débiteur pourrait peut-être racheter le terrain après des années à un prix loin de la réalité si l'envie lui venait de rembourser le prêt.

6. Recevez un héritage:

En tant qu’héritier, recevez un héritage, comme cela est défini dans l’article 93 du Code des Terrains. Cependant, la surface totale du terrain déjà acquis (ou pas encore acquis) ne dépassera pas celle spécifiée dans l’article 87 du Code de Terrains, c’est-à-dire un maximum d’1 Rai (1600 m²) pour un unique but résidentiel. (Voir Testament).

7. Apportez 40 millions de baht dans le Royaume:

Investissez de l'argent en banque pour un minimum de 40 millions de baht comme cela est défini dans le Code Ministériel. Vous pourrez ainsi acquérir un terrain d’1 Rai (1600 m²) au maximum après autorisation du Ministre de l’Intérieur dans les conditions des règles et procédures de l’article 96 du Code des Terrains.

8. L'usufruit:

L’intérêt de l'usufruit est qu’il donne des droits temporaires sur la propriété d’un terrain (et ce qu’il y a - ou ce qu’il y aura - dessus). Dans la pratique, un usufruit est limité à une période maximale de 30 ans et, comme la bail, l'accord peut être renouvelé. A la différence du bail, l'usufruit peut être vendu ou transféré, même s’il expire après la mort du détenteur de l'usufruit mais, par logique, ne peut pas être hérité.

L'Appartement (Condominium)     (retour au sommaire)

Un étranger qui achète un appartement dans une résidence (condominium ou plus communément "condo") doit transférer des fonds dans une devise étrangère à partir d'un compte bancaire en dehors de la Thaïlande vers un compte dans une banque thaïe. Le nom du transfert doit être absolument identique au nom qui apparaîtra sur le contrat final d'achat, c'est à dire l'acheteur.

Attention: Les transferts bancaires doivent être faits pour des montants minimum de $US 20,000 afin de pouvoir obtenir le formulaire de transfert de devises étrangères (Tor Tor Sam) émis par la banque de l'acheteur pour contrôler que l'origine des fonds vient bien d'en dehors de Thaïlande dans une devise autre que le baht (THB). Ce certificat de banque déclare explicitement que les fonds thaïs en baht sont employés "pour acheter un condominium" en Thaïlande. Le Bureau des Terrains (Land Office) refusera d'exécuter le transfert de propriété si le certificat de banque ne peut être produit. Vous devez donc demander un Tor Tor Sam de votre banque quand vous recevez des fonds en Thaïlande pour acheter un condominium, et ce Tor Tor Sam doit spécifier que ces fonds sont uniquement destinés à des raisons d'achat de propriété.

Les Titres de Proprieté     (retour au sommaire)

Il y a globalement quatre types de Titres de Propriété en Thaïlande qui sont utilisés comme preuve de propriété de terrain, droits de possession ou autres intérêts sur un terrain.

1. Chanote (Titre de Propriété)

Un Chanote est un certificat pour la propriété d’un terrain. Une personne qui a son nom inscrit sur le titre a le droit légal sur ce terrain et peut l'utiliser comme preuve pour confirmer ses droits aux autorités du gouvernement.
Le Titre de Propriété a été publié en utilisant le GPS, qui est une méthode très exacte, pour délimiter l’aire et les limites du terrain. C'est depuis longtemps le but du Département des Terrains de couvrir toute la Thaïlande par le système du Titre de Chanote. C'est actuellement le type de système le plus sûr et le plus recommandé.

2. Nor Sor Sam Kor (Certificat Confirmé d’Utilisation)

Celui-ci certifie que la personne qui est nommée sur le certificat a le droit confirmé d'utiliser son terrain comme elle l’entend, il peut être vendu, loué, utilisé comme hypothèque, etc... Le détenteur de ce certificat ne peut pas laisser son terrain sans surveillance pendant plus de 12 ans.

3. Nor Sor Sam (Certificat d’Utilisation)

Semblable au Certificat Confirmé d’Utilisation précité sauf que toutes les formalités de certification n’ont pas été exécutées. Avant qu'un transfert puisse être fait, une note d'intention doit être envoyée par la poste et un avis public de 30 jours est nécessaire avant que tout changement de statut sur le terrain puisse être enregistré.

4. Sor Kor Nung (Certificat de Possession)

Celui-ci reconnaît qu'une personne est en possession d’un terrain mais le Certificat n'implique pas qu'elle y ait tous droits associés à sa possession. Il n'est pas transférable, mais une personne en la possession de ce terrain peut transférer sa possession de manière physique à un nouveau propriétaire qui doit faire une demande d’un nouveau Certificat de Possession.

Note:

- Le Chanote et le Nor Sor Sam Kor sont les seuls titres sur lesquels les droits enregistrés de propriété ou de location peuvent exister, et donc les seuls qu’un étranger prudent devrait prendre en considération.

- Demandez à voir une copie du recto et du verso du titre de propriété du terrain ou du condominium. Une fidèle traduction de celui-ci vous montrera qui est le propriétaire actuel, si la propriété a toutes les approbations légales, la forme, la surface et l’orientation, ainsi que le voisinage d’une propriété publique (une route, un cours d’eau ou un océan).

Les mesures thaïes, la surface des terrains:

1 Talang Wah = 4 m²,

1 Ngan = 100 Talang Wah = 400 m²,

1 Rai = 4 Ngan = 400 Talang Wah = 1600 m²

Acheteurs attention !...     (retour au sommaire)

Lors de l’achat d’un terrain, les gens se posent rarement cette question simple de savoir si le vendeur possède réellement ce terrain ou non. Plusieurs cas récents illustrent l'importance de se poser cette question de base.

Une récent dispute a engendré un conflit sur un terrain de 10 millions de baht. La saga avait commencé il y a plusieurs années lorsqu'une fondation, dirigée par un moine respecté, a acheté un lot de terre pour construire des refuges. L’acheteur du terrain a eu une plainte contre lui sous le motif de "fausse possession de propriété".

Le fils du propriétaire originel a mené ce cas en justice, en utilisant l'acte de propriété de sa mère pour réclamer la propriété du terrain. Le tribunal a annulé l’achat par la fondation et le propriétaire originel du terrain a demandé sept millions de baht supplémentaires pour le lot.

Un autre exemple concerne un orphelinat qui avait acheté un terrain à Pattaya. Après avoir bouclé le dossier d'achat, l'acheteur a découvert que le terrain était réclamé par une banque.

Il y a beaucoup de cas similaires en Thaïlande et cela signifie que les acheteurs doivent rester très vigilants et vérifier tous les détails avant de faire un achat. S’ils sont incapables de le faire eux-mêmes, ils doivent impérativement rechercher l'assistance de conseillers légaux qui sont plus habitués à ce type de situations.

Il faut rappeler que :

- l’acheteur ne doit traiter qu’avec le vrai propriétaire originel. Pour s'assurer que le propriétaire est vrai et originel, l'acheteur doit demander une copie de l'acte de propriété et vérifier avec le bureau des terrains (Land Department). Il est généralement assez sûr de traiter avec un promoteur connu.

- l’acheteur doit s’assurer que le terrain et la parcelle décrite sur l’acte de propriété sont bien les mêmes. Il existe de nombreux exemples de cas où les actes de propriété et les lots de terrain ne sont pas les mêmes. Le Département de Terre peut vous fournir cette information.

- il y a quelques endroits et quelques parcelles de terre que des entités privées ne peuvent posséder, comme les lots qui jouxtent le bord de mer. Par conséquent, les acheteurs doivent vérifier si le morceau de terrain qu’ils désirent acheter n’entre pas dans ces catégories.

- l’acheteur doit aussi vérifier que la parcelle n’est pas sous expropriation. Il n’est jamais très amusant d’apprendre un an après l’achat que l’on va vous exproprier de votre terrain.

- les acheteurs doivent toujours visiter le terrain eux-mêmes pour s’assurer qu'il n'y a pas de réclamations de type conflictuel sur la parcelle.

- les acheteurs doivent s’assurer que la parcelle de terrain a accès à une route publique. C'est une question importante que les acheteurs de terrains ont souvent tendance à oublier.

Le contrat est la clef de tout cela. Les acheteurs doivent s'assurer que tous les détails essentiels sont écrits clairement dans le contrat, tels que toutes caractéristiques non usuelles et exceptionnelles du lot de terre. Par exemple, un acheteur doit être très prudent si le terrain n’a aucun accès aux routes publiques, ou si des ordures empoisonnées ou des substances toxiques ont été déchargées sur la parcelle de terre. Ce sont des éléments qui doivent être mentionnés clairement dans le contrat parce que ce sont des facteurs principaux qui peuvent influencer la décision de l'acheteur. Le contrat ou l'achat du terrain pourraient être annulés s'il est montré que les vendeurs ont dissimulé intentionnellement certains faits.

Emprunter de l'argent en Thaïlande     (retour au sommaire)

Actuellement, un étranger qui ne possède pas de permis de travail en Thaïlande ne peut emprunter dans une banque thaïe ou un organisme de crédit thaï. Dans le passé, les étrangers pouvaient obtenir un prêt immobilier s'ils avaient enregistré une société depuis au moins trois ans, mais la procédure était si complexe que virtuellement il était quasiment impossible d'accéder à cette possibilité.

Pour des petits montants, l’achat d’un véhicule par exemple, certains organismes de crédit se cachent derrière la marque du distributeur (Toyota par exemple) pour favoriser, sous certaines conditions, un financement à l’épouse thaïe d’un étranger qui n’a pas de salaire en Thaïlande, même si elle n’a que peu (ou pas) de biens en garantie.

En revanche, depuis peu, pour l’achat d’appartements, il devient possible d’emprunter dans une banque à Singapour et d’appliquer cet emprunt dans une des branches en Thaïlande.

Pour cela, il y a deux façons d’obtenir un prêt (mais il faut parler anglais) :
- aller négocier l’emprunt directement dans la banque à Singapour
- télécharger le formulaire depuis le site internet de la banque et expédier les documents demandés

Beaucoup de banques sérieuses comme la Citibank, la HSBC ou la banque UOB proposent des prêts aux étrangers qui souhaitent acheter un condominium en Thaïlande :
- financement jusqu'à 70% du prix d’achat
- remboursement possible du prêt pour un maximum de 20 ans
- vous devez avoir 21 ans minimum avec un salaire annuel d’au moins S$100.000 (env. US$ 65.000)

Depuis quelques mois, la Bangkok Bank a ouvert la voie pour les demandes de prêts par les étrangers expatriés qui ont un certain niveau de revenus. La banque demande un dépôt d'au moins 20 % du montant de la valeur de la propriété. Nous pensons que d'autres banques telles que la Kasikorn Bank ou la Siam Commercial Bank s'ouviront bientôt aux prêts immobiliers.

Les Taxes sur la Propriété     (retour au sommaire)

Il existe deux types de taxes prélevées sur la propriété en Thaïlande. Ce sont l'Impôt Foncier (Land Tax) et la Taxe d'Utilisation des Structures (Structures Usage Tax).

L'Impôt Foncier est un très petit impôt prélevé sur la propriété terrienne équivalent quelques baht par Rai (1 Rai = 1600 m2) et par an. Ce montant est si faible que le Bureau de Terrains (Land Office) prend rarement la peine de la demander et il peut attendre quelques années avant que le montant vaille la peine de le réclamer.

La Taxe d'Utilisation des Structures (Structures Usage Tax) est applicable au taux de 12.5% sur la valeur locative réelle (ou évaluée) de la propriété. Les locataires ne sont pas assujettis à cet impôt mais il se peut qu'il leur soit exigé annuellement par le gérant du programme de construction (condominium ou village géré par une société) sous le nom de "taxe de location du sol" (Annual Ground Rent).

Combien coûte le droit de timbre payable sur l'achat/vente? Quelles sont les incidences sur le fait de posséder une propriété par l'intermédiaire d'une compagnie? Les impôts et les taxes à payer sur la vente (taxe de transfert, honoraires de transfert et droit de timbre) semblent être d'environ 5.5% de la valeur du terrain - selon l'estimation du Bureau de Terrains. Celui qui doit payer (vendeur, acheteur ou partagé) est une question de négociation.

Conseils pour l'Achat d'une Maison     (retour au sommaire)

Parce que l'achat d'une maison est l'un des plus grands investissements dans une vie, nous vous donnons quelques conseils pour éviter les pièges si communs ici en Thaïlande (et dans les autres pays du monde). L'achat de votre maison devrait être considérée comme un investissement important pour l'avenir. Et quand arrive l'heure de la revente, vous devrez essayer de rentabiliser au maximum le retour sur votre investissement.

Voici donc les remarques les plus importantes que vous devriez étudier lors de la recherche d'achat de maison si vous voulez considérer la valeur de revente:

- n'achetez pas une maison qui est sur un coin de lotissement. Les futurs acheteurs verront rapidement qu'il y a beaucoup de circulation qui passe devant votre maison parce qu'il y a une voie sur deux côtés, vous devrez prendre soin d’une surface plus grande de rue, plus de trottoir à balayer ou nettoyer.

- n'achetez pas une maison sur une route fréquentée et plus particulièrement à côté d'un arrêt de bus. Personne ne veut acheter une maison où l'on entend constamment le passage d'autobus. De plus, près d'un d'arrêt d'autobus, il y a toujours beaucoup de bruit, beaucoup de détritus et aussi une plus grande probabilité de vandalisme.

- n'achetez pas une maison ou un condominium à côté d'un wat (temple) ou d'une mosquée. En effet, les temples thaïs et les mosquées musulmanes tendent à être extrêmement bruyants et à attirer un grand nombre de visiteurs. On y chante très tôt le matin (dès 4 ou 5 heures !) et, en plus de vous rendre fou, cela repoussera les acheteurs éventuels.

- n'achetez pas une maison qui a une seule place de garage ou de stationnement. Un nombre de plus en plus important de familles ont deux voitures ou plus, pour ne pas mentionner les motos et même parfois les bateaux. Essayer de vendre une maison avec les aires de stationnement limitées peut éliminer un grand nombre d'acheteurs éventuels.

- n'achetez pas une maison dans un secteur sans quelque intérêt architectural. Les architectures aident à maintenir le niveau des biens de propriété et tirent les prix vers le haut.

- n'achetez pas une maison dans un secteur où il y a de forts honoraires de syndic ou d'association de propriétaires.

- n'achetez pas une maison sur un remblai ou une digue. Plus tard, la nature reprendra ses droits et votre maison pourrait commencer à glisser.

- n'achetez pas une maison qui a peu de placards ou d'espaces de rangement. Ils sont très importants lors de la revente de la maison.

- n'achetez pas une maison dans un secteur où il y a beaucoup des crimes et de délits.

- n'achetez pas une maison dans un secteur où la valeur des propriétés est stagnante ou chute.

- n'achetez pas une maison à côté d'une zone industrielle ou commerciale.

- n'achetez pas une maison près d'un dépotoir, d'une station de recyclage des ordures ou de traitement des eaux.

- n'achetez pas une maison pour la transformer de manière à ce qu'elle soit plus belle que les autres du quartier. Les autres maisons déprécieront la valeur de la vôtre.

- n'achetez pas une maison qui est conçue sur un concept étrange ou bizarre. Beaucoup de gens ne veulent pas de conceptions architecturales bizarres et vous limiterez le nombre d'acheteurs éventuels.

- n'achetez pas une maison sur un cours de golf à moins que vous ne soyez vitrier.

- n'achetez pas une maison à l'entrée d'un lotissement. Vous aurez beaucoup de circulation qui passera devant votre maison.

- n'achetez pas une maison dans un secteur qui est propice aux inondations après de fortes pluies.

- n'achetez pas une maison proche de l'entrée d'un immeuble ou d'un condominium. L'endroit sera probablement très bruyant et pas correctement entretenu.

Pourquoi vous n'arrivez pas à vendre votre habitation ?     (retour au sommaire)

Beaucoup de maisons et de condominiums sont restés pendant des mois sur le marché et n’ont pas eu d'offres d’achat raisonnables. Si vous êtes l’un de ces vendeurs vous devriez vous demander "pourquoi ?". Bien sûr, la construction de nouvelles unités (maisons ou appartements) a créé plus de compétition. Mais des ventes de maisons existantes sont enregistrées pratiquement tous les jours. Alors pourquoi est-ce que votre maison ne se vend pas ?

Même en évoquant des excuses telles que la saturation du marche ou la pénurie des acheteurs, il y a quatre principales raisons de ne pas vendre votre habitation :

Le prix

Comment avez-vous établi votre prix de vente ? Trop de propriétaires font confiance aux agents de l'immobilier "trop enthousiastes" de proposer leur bien à un prix irréaliste. Ils savent que vous n'obtiendriez jamais ce prix, mais la promesse attirante de plus d'argent est utilisée pour vous pousser à signer un contrat avec l'agent. Cela s’appelle "se faire un catalogue".

La voie la plus prudente consiste à demander à plusieurs agents avant de proposer un prix. La plupart d’entre eux vous suggérera un prix raisonnablement vraisemblablement basé sur le marché; le marché ne ment pas.

L’état du bien

Après avoir évalué correctement votre condominium ou votre maison, le deuxième point important est l’état du bien. Dans quel style est-il ? Est-ce qu'il attire le regard ? Comment apparaît-il sur les acheteurs potentiels ? Qu'est-ce que vous pourriez faire pour le rendre plus attractif ?

Sur un marché sain, un bien à prix compétitif peut se vendre après un petit coup de serpillière et quelques coups de pinceaux. Mais sur un marché bas, ne prenez pas de risque. Les acheteurs recherchent une maison-modèle. Les peintures intérieures et extérieures doivent être parfaites. Tout devrait être net, droit et en ordre. En fait, un acheteur devrait être capable de s'installer dans votre maison sans rien y faire, même nettoyer la moquette.

Même si vous receviez une offre, un bien en mauvais état provoquerait une nouvelle offre inférieure à valeur de marché par l'acheteur. Ainsi, promenez-vous dans votre maison comme si vous étiez acheteur potentiel, en étant très critique et en vous demandant si vous achèteriez une maison dans cet état.

La situation

La troisième raison pour laquelle une propriété ne se vend pas est son emplacement, même sur un marché propice. Des éléments comme de grands risques l'infraction, de saletés, de désordres et/ou des voisins bruyants, une route fréquentée ou une pollution sonore (à côté d'une voie ferrée, sous une piste d’atterrissage, près de bars) marquent une mauvaise situation.

On ne peut pas faire grand-chose pour ce problème sauf accepter de vendre a un prix inférieur à celui du marché. Citer quelques éléments favorables pourrait aider à vendre votre maison, surtout si vous êtes prêt à offrir au futur propriétaire des conditions de ventes intéressantes. Un agent immobilier expérimenté pourrait être assez astucieux pour vous proposer une bonne stratégie et contrebalancer l’image d’un mauvais emplacement.

Votre agent immobilier

La quatrième raison pour qu'une maison ne vende pas est le catalogue de l’agent. Les agents qui sont rustres, arrogants et difficiles à travailler avec eux n'auront pas autant de contacts clients que ceux qui sont coopératifs et enthousiastes.

La seule façon d'éviter cette situation est de vérifier la réputation et les recommandations de l'agent ou du courtier que vous pensez utiliser. Dans un marché qui tourne au ralenti, choisir un bon agent est particulièrement important. Un agent respecté et expérimenté établira une liste de prix normaux et sera bien considéré par les acheteurs.

Conseils pour rénover votre Habitation     (retour au sommaire)

Vous pouvez décider de faire le travail vous-même; mais nous vous le déconseillons. Les outils et la main d’oeuvre sont bon marché en Thaïlande; et après tout, vous n'êtes pas venus ici pour travailler aussi durement que dans votre propre pays, n’est-ce pas?

Vous pouvez trouver de bons professionnels expérimentés à Bangkok, vous pouvez aussi prendre un entrepreneur, mais dans les autres régions il vaut mieux embaucher deux personnes thaïs pour faire le travail pendant que vous sirotez à l'ombre une boisson fraîche et en étant sûr qu’ils font correctement le travail. Gardez toujours à l'esprit que tout Thaïlandais que vous embauchez pour travailler sur votre maison vient très certainement d'une ferme. Il ne comprendra pas les concepts de qualité et de fierté d’un bon travail accompli. Pour lui, l'idée est faire le travail et d’être payé le plus vite possible. Ainsi, il a quelques trucs à connaître pour vous éviter de perdre votre argent inutilement.

Achetez toujours vous-même les matériaux pour la construction. Ne donnez pas d'argent à votre entrepreneur pour les acheter. Il y a beaucoup d'anecdotes négatives concernant des étrangers qui ont fait confiance en leur entrepreneur et qui, finalement, ont perdu leur argent. Voici l’exemple d’un farang qui construisait une maison dans l’Issan. L’achèvement de la construction approchait lorsqu’un jour l'entrepreneur a disparu soudainement. Les ouvriers se sont plaints qu'ils n'avaient pas été payés par l’entrepreneur, et le farang avait du payer tous les arriérés de salaires depuis le jour de début des travaux. Puis, quelques jours plus tard, les fournisseurs de matériaux sont venus frapper à la porte du farang, pour en demander le paiement. L'entrepreneur avait tout commandé à crédit et n’avait rien payé. Bien que le farang ait protesté et a dit qu’il avait déjà payé l’entrepreneur, il a du tout repayer une nouvelle fois.

Payez les salaires à l'entrepreneur, mais soyez présent quand il paie ses ouvriers. Vous devez vous assurer que l'argent va bien à eux et non pas dans la poche de l'entrepreneur. Mieux encore, payez directement les ouvriers. Mais ayez d’abord bien éclaircit ce point avec l'entrepreneur. Cela signifie-t-il que nous ne faisons pas confiance aux entreprises? Peut-être, mais notre expérience de la Thaïlande nous montre qu’il faut absolument tout vérifier personnellement.

Un plan des travaux à effectuer peut être très utile. Il vous faut avoir une vision claire de ce qui est à réaliser. Vous ne pouvez pas attendre de vos ouvriers qu’ils fassent d’eux-mêmes du bon travail si vous ne pouvez pas leur donner de directives claires. Même si vous ne parlez pas thaï, vous pouvez quand même communiquer avec eux par des dessins et des schémas. Mais ne donnez pas le plan de votre maison à l'entrepreneur ou aux ouvriers en attendant qu’ils en suivent les directives; ils ne comprendront jamais le plan par eux-mêmes. Montrez-leur des dimensions, montrez-leur où vous voulez que les choses soient installées, et soyez là et regardez ce qu'ils le font.

Après que vous ayez effectué les plus grosses modifications structurelles, il est temps pour vous d’envisager la décoration intérieure. Heureusement, la Thaïlande est un endroit très intéressant pour acheter tous les niveaux de qualité de mobilier à bon prix. Visitez en premier les vendeurs locaux. Mais ne négligez pas les petits magasins spécialisés tout autour dans la campagne. Il y a beaucoup de petits magasins qui fabriquent eux-mêmes leur propre mobilier. Un des meilleurs endroits pour la qualité est Chiang Mai où vous trouverez des meubles en bois de teck ou en bambou à prix incroyablement bas qui peuvent vous être livrés pour une somme modique directement chez vous par l’usine.

Pour une meilleur harmonie du couple, une cuisine extérieure est essentielle car les thaï(e)s cuisinent très souvent des plats hauts en saveur et dont l’odeur remplira vite toute la maison.

Enfin, une fois vous aurez fini de construire votre nouveau foyer, votre chérie adorera la vie à deux et elle vous aimera d’autant plus si vous avez mis la propriété à son nom.

Gardez votre Maison "Saine"     (retour au sommaire)

"Le Syndrome de la Construction Malade" est le slogan qui avait été inventé après l'identification de la Maladie du Légionnaire il y a plus de 20 ans. Depuis lors, des maux semblables provenant d'environnements malsains ont été identifiés dans les maisons, invoquant le terme de "Maisons Malades" qui décrit des maisons en mauvaises et dangereuses conditions.

Il y a plusieurs sources qui peuvent rendre certaines maisons inconfortables et malsaines pour y vivre. Et l’un des problèmes de base est la mauvaise qualité de l'air souvent provoquée par trop peu de ventilation. Heureusement, la plupart des maisons en Thaïlande sont peu sujettes à ce syndrome étant donné que les portes et les fenêtres sont habituellement laissées ouvertes, permettant ainsi à l'air de circuler librement. Néanmoins, quelques constructions comme les bureaux ont des environnements contenus où les problèmes surgissent. Dans de tels isolements confinés, l'humidité s'accumule et ne peut pas s'échapper, et cela provoque un terrain propice au développement des moisissures - un problème très courant.

Au-delà de cette situation, les maisons sont aussi sujettes à d'autres types de problèmes malsains. Certaines catégories de matériaux de construction, par exemple, émettent des vapeurs qui sont nocives ou gênantes pour beaucoup de personnes. Les origines communes des polluants dans la maison sont les tapis, les meubles en bois pressés, et l'humidité excessive. De telles conditions peuvent rendre une maison "malade".

Les Composés Organiques Volatils (COV) se composent d'une gamme des produits chimiques qui se dégagent dans l'air. Décrits souvent comme "une odeur de neuf", les COV peuvent être nocifs. L'exposition à court terme aux COV peut causer des maux de tête, de la nausée et irriter les yeux, la gorge et le nez. Les COV se trouvent dans les tapis, les peintures et les tissus.

D'autres polluants sont la moisissure et la rouille qui peuvent laisser des traces dans les dispositifs de climatisation; les formaldéhydes en panneaux à base de particules de résine, les panneaux de fibres agglomérées, les meubles, les dessus de comptoirs, les tapis et les tissus, et les particules dans l'air dégagées par les tapis et les conduits d'aération.

Pouvons-nous le sentir s'il y a un problème? Oui, et non. Même les professionnels doivent vérifier avec un équipement sophistiqué. Mais à un degré moindre, le nez reconnaît. Les plus récents COV utilisés, particulièrement dans les tapis, peuvent facilement être détectés par l'odeur qu'ils dégagent. Ils sentent "bizarre"; les formaldéhydes peuvent donc être présents. Si vous voyez des murs décolorés, ce peut être la moisissure. Si vous pensez acheter une maison, louez peut-être les services d'un expert pour étudier les signes possibles d'éventuels polluants d'intérieur.

Tous les acariens rampant dans les poussières, les moisissures et les COV peuvent rendre une maison impossible à vivre dedans. Heureusement, il y a quelques solutions très simples et peu onéreuses pour réduire voire éliminer beaucoup de ces polluants:

- changer fréquemment les filtres de vos climatiseurs et filtreurs d'air.

- mettre en marche le ventilateur de la salle de bains pour limiter le développement des moisissures.

- nettoyer l'humidificateur d'air, la climatisation et le réfrigérateur.

- ne pas laisser les gens fumer dans votre maison.

- laisser quelques jours prendre l'air à l'extérieur les nouveaux tapis, les draps et les meubles avant de les installer à l'intérieur.

- maintenir les gouttières de pluie propres pour éviter la pénétration d'humidité.

- réparer les fissures dans les fondations et les murs.

Utilisez le Feng Shui pour choisir votre lieu de vie     (retour au sommaire)

Le Feng Shui est un art très respecté lié à une culture chinoise antique. Et, bien que très ancien, beaucoup de Chinois modernes croient encore en cet art et prennent sa défense.

Il y a de nombreuses histoires citant des cas où des vies ont été bouleversées par la malchance et le malheur, seulement par le fait d'avoir inversé l'application de quelques règles simples du Feng Shui dans la maison ou sur le lieu de travail. Aussi, pour éviter tout à fait le malheur, beaucoup de Chinois et d'autres croyants de cette science prennent attention à respecter certaines règles de base du Feng Shui avant même de choisir l'endroit où ils vont vivre.

Les choses positives à rechercher dans une maison:

- Un endroit agréable. Vérifier que la circulation d'air est bonne; vous ne ferez pas tourner la climatisation 24 heures sur 24 !

- Un appartement lumineux avec beaucoup de lumière naturelle. Les endroits sombres diminuent nos sens et ne sont jamais recommandés dans le Feng Shui.

- Le soleil du matin qui entre par les fenêtres principales ou la fenêtre principale de la chambre à coucher.

- Les fleurs et les plantes extérieures seront visibles depuis l'appartement.

Certaines choses à éviter, si vous souhaitez mener une vie saine et prospère:

- L'immeuble ou la maison ne doit pas donner sur une voie ou une route, ni ne devrait être directement face à une route qui va dans une direction opposée.

- Les mauvaises odeurs persistantes.

- Un sentiment d'inconfort quand vous êtes seul n'est généralement pas un bon signe, c'est pourquoi quand vous visitez un appartement ou une maison, vous devez demander à rester seul pendant quelques minutes "pour sentir l'énergie".

- La porte des toilettes ne doit pas faire face à votre lit.

- Un miroir face à votre lit. Souvent, ceci peut être corrigé par l'orientation du miroir vers le bas ou, s'il y a assez de place, en changeant la position du lit.

- Un excédent de faisceaux lumineux sur la table du dîner.

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